铁路建设挂钩沿线土地综合开发的政策，业界呼吁已久。
2013年8月，国务院发布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发［2013］33号，下称“33号文”）提出，支持铁路车站及线路用地综合开发，授权中国铁路总公司依法盘活利用其原铁路生产经营性划拨土地。相关政策由国土资源部牵头制定。
33号文发布后已半年多，《财经国家周刊》记者获悉，国土部初步形成了一份铁路沿线土地综合开发的方案，并已征求各部门、单位意见。国土部和国家发改委也形成了打造“铁路城镇综合体”的共识。
这一政策思路被寄予厚望：既有利于缓解铁路建设和运营的资金难题，构建铁路投资盈利模式，激活中铁总的“造血”能力，吸引社会资本进入；又能通过沿线土地综合开发和城市总体规划的融合，推动城镇化建设，带动地方经济，促进区域融合。
如此庞大的计划，势必面临包括政策及制度的多方探索。国土部副部长王世元在接受《财经国家周刊》记者采访时坦言：“这是个大政策，涉及到土地出让制度，又涉及到发挥市场配置资源的决定性作用，到底要以什么样的优惠政策吸引企业参与，一下子定不下来。”
TOD模式
国土部一位负责人在近期一次内部会议上透露，在研究制定相关政策的过程中，国土部已经和国家发改委形成了一项打造“铁路城镇综合体”的思路共识。
“就是允许把铁路周边一部分土地增值收益返给铁路公司，综合铁路站场和周边土地物业开发规划，用铁路串起新城建设，带动区域一体化。”这位负责人表示，决策层对于该思路也表示了赞同。
国土部相关部门负责人告诉《财经国家周刊》记者，推进铁路周边土地综合开发，采取TOD模式（以公共交通为导向的发展模式）推动发展新型城镇，一直是土地利用方式的重要探索方向。“铁路城镇综合体”正是探索TOD模式的重要形式。
“国际上有很多成功的经验，比如欧洲，大量的通勤交通是靠铁路来完成的。采取TOD模式，沿着交通干线串糖葫芦似的布置居民点，从而形成具有一定功能的卫星城镇。”中国城市规划师学会秘书长石楠表示。
石楠认为，相比公路周边分散而低效的土地开发利用模式，空间距离在200-1000公里的城市群，最适合通过建设城际铁路进行串联。这有利于提高土地利用效率，防止城市“摊大饼”式蔓延。
一些省市走在了前面。如广东省在2012年1月份出台的《关于完善珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制的意见》中，便提出通过TOD模式打造“城市综合体”的概念。
国土部、国家发改委等部门曾多次到广东进行调研，对其通过将城际铁路建设与沿线土地开发相结合筹集资金、规划建设铁路小镇、推动珠三角区域城市群发展的做法，给予了肯定。
据国土部相关部门负责人透露，国土部已经形成了铁路沿线土地综合开发的政策初稿，并征求了财政部、住房和城乡建设部、国家发改委、交通运输部、中铁总、国务院法制办等部门、单位的意见，意见分歧“相当大”，何时能形成最终上报方案尚不确定。
中铁总考量
中铁总对于铁路城镇综合体一直持积极态度，并有意在今年的铁路开发建设中引入实践。其对铁路城镇综合体的兴趣，很大程度上源于破解债务困境的紧迫性。
按照33号文要求，国土部牵头制定的铁路沿线土地综合开发政策，不仅要有利于促进新型城镇化建设、改善区域经济发展环境，还有利于解决中铁总面临的债务困境，并寻找铁路投资新的盈利模式。
近年来中铁总在铁路建设中，过分依赖债务性融资，导致其资产负债率一直呈攀升趋势。
中铁总今年3月7日发布的《中国铁路总公司2014 年度第一期短期融资券募集说明书》显示，截至2013年三季度末，中铁总的总负债已经超过3.06万亿，资产负债率达63.2%。
这份说明书还特别说明，随着铁路“十二五”发展规划的逐步实施，发行人资产负债率仍可能进一步上升，存在资本支出进一步增加的风险。
过去多年，中铁总将铁路及站点建成后，地方政府通过出让、开发铁路站场附近的土地，获得了大量增值收益，由于政策原因，中铁总未能从中获益。
北京交通大学经济管理学院教授武剑红介绍，大约十年前，就曾有专家建议通过对铁路沿线土地进行商业开发，筹集资金，但未获重视，当时的政策条件也不允许。
铁道部经济规划研究院的一位专家告诉记者，原来国家对铁路建设用地卡得很紧，要求铁路正线、站场用地尽可能节约，且只能用于铁路客货运输。
33号文件出台后，允许将铁路建设与周边土地资源商业开发及城镇化建设结合起来，获得开发收益，这对铁路公司而言无疑是重大政策利好。
“33号文件颁布后，中铁总非常重视，并要求新的客专设计都要进行商业开发方面的研究，如铁路站场红线内外土地规划如何兼顾商业开发。”铁道第三勘察设计院集团有限公司一位工程师说。
2014年1月，中国铁路招标网发布了《中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘招标公告》。通过招标，聘请国内专业机构，对全国18个铁路局、直属专业运输公司和铁道科学研究院的铁路用地进行价值评估，重点是摸清哪些地块具有商业开发价值。
2月23日至24日，中铁总召开资产经营开发工作会议。中铁总副总经理彭开宙在部署工作时强调，2014年在土地综合经营开发方面要取得突破性进展。2月25日，中铁总土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘招标工作启动。
“目前我们正在一边做准备，一边等待配套政策。”一位中铁总人士告诉《财经国家周刊》记者。
收益之争
中铁总的“算盘”，却引起各主管部门的分歧。争议主要集中在铁路沿线土地开发主体、开发规模、开发模式、增值收益分配等方面。
《财经国家周刊》记者了解到，中铁总在国土部征求意见时，曾希望借鉴“港铁模式”。
概括而言，港铁模式是指将轨道交通和沿线物业捆绑统一开发。港铁公司在地铁建设前期就获得地铁沿线有关车站、车场、上盖和周边地区的开发权，开发商按照港铁公司所定标准兴建物业并向政府缴付地价，物业出售或后期运营利润双方“五五分成”。
但是港铁模式在内地面临的最大障碍就是土地出让制度。法律规定，划拨用地不能直接进行商业物业及住宅开发，必须经出让补交地价后才能进行。33号文也规定：“开发利用授权经营土地需要改变土地用途或向中国铁路总公司以外的单位、个人转让的，应当依法办理出让手续”。这就意味着中铁总要盘活其原生产经营性划拨土地，首先需要变更土地用途。
国土部相关部门负责人分析认为，土地出让有协议和招拍挂两种。33号文说依法办理出让手续，“没说一定要招拍挂”。中铁总也更倾向以协议出让的方式从地方政府手里拿地。
该负责人介绍说，协议出让最关键的是原土地权属人可以继续使用这块地，而且补缴的地价只要不低于最低价标准就是合法的。这意味着协议出让形成的地价要比招拍挂低很多。
问题在于，对于土地所在地的地方政府来说，他们却更愿意将土地收回重新组织招拍挂，因为增值收益会高很多。
国家发改委综合运输研究所运输管理研究室主任刘斌认为，土地如果协议出让给铁路公司，实际上等于各级政府去补贴铁路，挤占了地方本就有限的财力，会降低地方政府今后推进铁路建设的积极性。
此外，在新建铁路沿线土地综合开发的用地规模上，各方也有不同看法。按照现行政策规定，铁路用地红线外的土地增值收益全部应归地方政府所有。也就是说，红线怎么划定，直接影响到地方政府的收益和让利规模。
前述国土部相关部门负责人表示，开发规模如何划定、中铁总是否可以一二级联动、土地增值收益如何分成、土地指标如何分配、政策是否包含已建成高铁站点周边土地开发等等，均存在争议，目前“无法定论”。
地方探路
不只中铁总忧虑相关政策的难产，各省市铁路建设投资平台也在热切盼望国土部能出台相关配套政策。
在铁道部时期，各省市政府只是铁路建设中的配角。2011年后，由于铁道部集中力量建设国家干线铁路，铁道部随后决定将地方铁路投融资、建设及运营主导权下放给地方政府,各省铁路投资建设平台随即迎来了融资难题。
浙江省铁路投资集团有限公司（下称“浙江铁投”）采取了多元化发展的方式，通过在科技化工、房地产业、装备制造、金融服务等领域培育优势企业，获得利润，反哺铁路建设，这一模式正在被其他省市铁投公司效仿。
广东省在全国率先进行“城际轨道交通加土地综合开发”的尝试，也是目前全国惟一在地方铁路建设中进行此项尝试的地区。
2012年1月，广东省政府印发《关于完善珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制的意见》，明确采取TOD模式，推进城际轨道交通沿线土地综合开发，打造一批“城市综合体”。沿线土地综合开发的收益，首先用于弥补城际轨道交通项目建设及运营的资金缺口。
广东省发改委主任李春洪在接受《财经国家周刊》记者采访时坦言，广东在TOD开发实践工作中，还存在一些政策层面需要破解的问题。
李春洪介绍说，建设用地进行商业开发，必须经过政府收储后进行招拍挂，增加了TOD模式土地开发的难度。另外，对轨道交通站场土地进行商业开发，是否可以减免土地增值税？如果按目前标准征收，土地开发利润会大幅减少，同样难以形成对公益性事业的支持。
此外，轨道交通站点的地上地下空间产权如何分割也是一个问题。目前，对铁路站场“分层设权”的问题，既缺乏明确的法律界定，也没有很好的实际解决办法。
市场主导
在国家发改委综合运输研究所运输管理研究室主任刘斌看来，铁路沿线土地综合开发可有三种模式：一是全权交给铁路公司来操作；二是铁路公司和地方政府合作；三是地方政府主导，并把土地增值利益一部分返还给铁路公司。他认为双方合作的方式最为合理，也最为现实。
对于存量铁路用地的商业开发，他建议给予特殊政策，由中铁总统一负责土地综合开发规划修编和土地属性变更工作，再由中铁总与地方政府合作进行土地一级开发，招拍挂进行二级开发。
对于新建铁路沿线土地的综合开发，刘斌认为也需变更相关政策，即地方政府返还部分出让收益给铁路公司。返还多少，可依据铁路建设情况和土地增值价值测算确定。
北京大岳咨询有限公司总经理金永祥认为，对于城际间铁路建设，要促动铁路建设用地规划和周边土地开发规划协同，允许捆绑出让，并将铁路沿线土地招拍挂出让后的增值收益中的一部分返补给铁路公司。至于“红线”范围划多大、增值收益返多少，应该让双方依据具体项目情况进行合理测算后协商确定。
“政策制定不能违背现行法律规定，不能影响工程安全，要节约集约用地，保证资金安全。”上述国土部相关部门负责人表示，国土部的政策底线，是搭设一个平台，由铁路公司和地方政府去谈判，“依据市场规则，自己谈”。
来源：财经国家新闻网
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发表于 2014-4-15 01:36:24
