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本帖最后由 comwjg 于 2016-9-12 11:51 编辑
新京报 09-12 01:34 大
7月下旬，北京南站，旅客在排队候车，背后的候车区域布满商铺。 在社交网络平台上搜索“北京南站”，很容易发现这样的关键词：拥挤、无座、过度商业化。
其实在建站之初，南站曾对外称总计5000个座位，可容纳万余名旅客同时候车。但最近三四年，衣食住行各类商铺已经从车站外围“入侵”到了车站的心脏地带。今年7月，某品牌汽车甚至开进候车区，在密集的商铺和候车旅客中办起了车展。
没有座位的候车旅客，只能站着、蹲着或在商铺附近席地而坐，有网友调侃：“下次来北京南站，记得提前准备一个小板凳。”
新京报记者近日调查发现，旅客候车空间的压缩与南站的商业经营管理混乱存在密切关联。在“统一规划、统一布局”的意见下，开发经营权却出现层层代理。随着客流增加，商铺租金连年暴涨，但某商铺却能进驻南站6家之多，年租金动辄百万元。
“迷宫”
二楼出发大厅25个检票口间，“开辟”一条商业街，商铺占据候车空间
北京南站出发大厅位于地面二楼，占地3.5万平米，东西两侧各有23个检票口，两两相对。比如东侧1号检票口正对着西侧1号检票口，两个检票口之间的距离约50米。
然而在这直线距离50米的候车空间里，南站似乎开辟了一条商业街。有卖咖啡的、卖衣服的、卖纪念品的，旅客如果从1号检票口走到23号检票口，在这不到1公里的距离里，他将经过32家大大小小的商铺。
“这些商铺让候车室越来越挤了。”一位南站的清洁工说，早两年，检票区并未进驻如此多的商铺，如今一遇到客流高峰，候车的旅客会被挤到数十米外的安检入口处。
那么旅客候车资源和车站商业资源的配比是否有国家标准？南京市城市与交通规划设计研究院院长杨涛告诉记者，在这方面目前国家没有强制标准和统一不变的经验可循，“每个城市、车站的情况千差万别，城市的体量、吸引力不一样，人流量、轨道数、站台数都不一样，要有一个统一的标准很难。”
但在我国《铁路旅客车站建筑设计规范》当中明确规定，普通候车室当中，每人使用面积不应小于1.1 。显然南站在日常客流高峰期，候车队伍几乎人贴人，旅客想从中间穿行都困难，无法达到候车使用面积1.1平方米的标准。
8月20日上午11时左右，南站候车厅北进口两侧4个安检处都排起了长队。有的乘客背着厚厚的旅行包，有的推着旅行箱、抱着孩子，由于人流密集，大家只能一步步蹭着往前走。
“对不起，能否让我插个队？我急着赶车！”一名中年男子穿过商铺，绕过拥挤的人群后，终于到达检票队伍，但离上车时间只剩下几分钟了。工作人员告诉男子，“人太多了，您得跟前面的旅客商量，看他们是否同意您插队。”
“越是拥挤，越会有更多旅客提前进站候车。”不少旅客甚至会提前一个多小时就到达南站候车。
由于没有座位，候车旅客只能抱着行李席地而坐。未运行的安检机履带、商铺墙裙、检票口电梯旁，以及南北进站口横隔的推拉门两侧，都坐满了人。有的旅客干脆在大厅中间成群席地而坐，使过道空间变得更为狭窄。
部分相邻的检票口之间，本应是过道的地方由店铺相连，商铺中间的两条过道则成了旅客通过部分检票口的必经路线，即旅客通过此处要么绕行，要么只能从店铺中穿过。旅客进站检票，仿佛穿越“迷宫”一样。
消失的座位
9月1日南站日上车旅客超过11万人，二楼候车厅候车座位不足2000
9月1日，北京南站官微给出了一组数据，当天南站旅客上车110607人，下车109525人，其中上车人次与去年相比，增加了1万多人。
面对不断增加的客流量，南站的候车空间不仅没有增加，反而在压缩。
新京报记者近日经过实地测算，在座位方面，除去商务候车室，北京南站二楼候车厅的座位沿三条纵轴线分布为三大区域。这其中包含两种座位，一种为普通座位，主要分布于大厅中央位置和两侧检票口。一张座椅能坐3人，另外一种为木质长凳，主要分布在两侧店铺门口，最多可坐5人。这两种座椅加起来，三个主要分布区域的可坐人数分别为375人、1038人和554人，总和为1967个。
在2008年，曾有媒体报道，北京南站高架候车大厅中央为候车席，从南到北依次为京津城际、京沪高速、普速列车三大区域，总计5000个座位，整个大厅可容纳万余名旅客同时候车。
从当时的新闻图片可见，当时的南站，候车区域并未出现星巴克、肯德基等商铺。而如今，位于二楼候车厅检票口两侧及大厅中央位置的商铺共有58家，如果再加上两侧靠墙位置的商铺，一共有88家。
一家自称负责南站商铺招租的代理公司表示，目前北京南站拥挤、候车资源短缺已成事实：“每天有十几万的人流量，但座位数非常少。旅客在车站内部排队排到环形，能排到二三十米。人到楼上没座位，全在底下晃悠。”
对商铺而言，争夺候车资源是为了巨大的利润。一南站商铺员工透露，同样一家店，在一般的商场每月利润只有几万元，但在南站可达到数十万元。
而要想进驻南站，一般都需要经招商代理公司操作。南站一家专卖店的工作人员告诉记者，他们的店铺是一家名为豪杰顺通的商贸公司在管理。简单来说就是南站把店铺承包给“豪杰”，由“豪杰”负责出租。商店的运营、人员招聘、工资发放都由商户自己管，但是新员工入职必须经过北京南站的考试，拿到健康证等证件才可以上岗。
而新京报记者近日调查发现，对外出租北京南站的代理公司，并不止豪杰顺通一家。
进驻南站的另一种渠道
南站进驻商铺分代理招商、南站直营两种模式，部分直营商铺重复开设
在探访过程中，南站多家商铺表示，进驻南站至少两家代理公司操作，一家“豪杰”，另一家为“锐尔威”。其中，豪杰在南站设有专门的办公室。
“豪杰”的公司主页显示，其与北京南站在2011年携手开发“3000余平米大型商业面积”。2012年与北京站携手，“2000余平米商业面积规划中”。
豪杰一名工作人员透露，在他们公司与北京南站合作之前，北京南站的商业面积还有待开发，公司通过公开招标与北京南站合作联合改造。通过“豪杰”租赁商铺不需要再经过其他环节。
其中豪杰主要负责南站百货区商铺的招租，有12家大店，共20几个品牌，跟南站合营。除了百货区，候车厅还有一部分餐饮配套，但餐饮部分的招租由锐尔威等其他几家公司负责。
早在2007年北京南站投入运营之前，铁道部就曾专门发文对北京南站包括商业服务业在内的运营管理模式做出过要求，由北京铁路局全面负责北京南站的资源开发。
《关于北京南站运营管理模式的指导意见》规定，“北京南站的资源由北京铁路局统筹开发利用：遵循服务功能完备、品牌选择优先、统一招标合规的原则”、“由北京铁路局全面负责北京南站的商业经营开发，对可用于商业开发的场所进行统一规划、统一布局，明确划分商品、餐饮、旅游、文化、广告、银行、邮政等专业服务场地，确定商业服务的内容，并在此基础上委托专业机构进行统一、公开招标”。
而在实际操作过程中，除了多家代理公司通过招标形式，获得南站商铺招商代理权外，南站也依然有自主招商的铺位。也即是说，南站目前进驻的商铺，主要通过中标的代理公司招商、南站直营两种方式。
候车大厅中，专卖服装的两家店铺“鄂尔多斯”、“艾高”的店员透露，只有他们是与南站直接签订租赁合同，并未经过上述任何一家代理公司。
豪杰公司一名赵姓经理告诉记者，2011年南站开始商业改造项目，他们才进驻南站。改造之前，南站仅有一些零星的出售特产的店铺，而在着手改造时，目前存在的二楼候车厅中轴线的店铺都还没有建成。2013年以后，南站又陆续加盖了这些店铺，主营餐饮、食品。
赵经理透露，一些店铺，如“御食坊”光在二楼候车厅就开了6家之多。但像御食坊这类店铺并不是他们开发，而是由南站在后期自己开辟并经营，而且他们是自己进货。
“这个我们也觉得不合理，跟站里提过好几次。因为它前面搭建了那些乱七八糟的东西（指中轴线的部分餐饮店铺），跟我们的品牌搭不上，本来我们的品牌定位都是比较高端，为了符合整体定位，我们的品牌经过多次调整才换成现在这些品牌。”
层层分包的代理公司
租金由最初一天20元/平米涨到50元/平米，出现层层分包代理
豪杰另一工作人员透露，南站一开始并没有这么多商铺，而且经营状况惨淡。在开发之初，商铺占据的都是最好的中间位置，然后就是一些零星的配套餐饮。“南站这边一开始那会赔得一塌糊涂，养了一两年大家才不跑了。我就这么跟你说，原来南站也就20多元一平米（每天），现在涨到50多元一平米（每天）。”
而随着租金价格上涨，层层分包的代理现象开始出现。
记者通过赶集网查询到“北京南站候车室金铺80-200平米出租”的信息，标注租赁价格为45元/平米/天。照此价格计算，一家80平米的商铺年租金为129.6万元。
发布信息的是一家名为厚德置业的公司，该公司庞经理介绍，其专门负责北京南站二楼候车厅的商铺出租。庞经理称，他们公司负责出租的商铺资源主要位于北京南站二楼候车厅检票口的两侧，少量位于候车厅中轴线上，“检票口之间的商铺每间为200平米，一般都是中间隔开分为两个店铺，小一点的也有160-170平米”。
庞经理提示，合同中会标明租金每年递增的比例，比如今年是45元，第二年则为47元，第三年则递增为49元。待合同签订后，商户还需缴纳一定的服务费给他们公司，服务费价格一般为一个月租金。庞经理强调，这笔服务费只需一次性缴纳，比如三年合同期满再续签，就不必再缴纳服务费。
至于厚德置业与南站的关系，庞经理解释，他们与北京南站之间，还有另一家代理公司，这家公司与南站属于直接的委托关系。而他们则是受这家公司委托对店铺进行租赁。
但庞经理向记者保证，租赁合同是和南站签订，他们只负责商务洽谈，租到的店铺都是手续齐全的。
“商铺紧张，很难租。”庞经理表示，目前没有空闲的商铺，如果有意租赁的话需要排队。如果运气好的话，至少两三个月就能排得上，但如果品牌获得通过，从现在开始算，年前应该有把握排到。
据其透露，二楼候车厅的商铺定期会进行调整，比如有的商铺签两年租赁合同，遇到期限快到了或者经营状况不好，会提前两三个月告知代理公司，他们再找相应的品牌进行招商。
在58同城上，本土汇鑫咨询有限公司也能提供南站铺位，信息中指其受一家投资管理公司委托，对南站一间商铺进行出租，这间商铺位于候车厅一楼，价格相对便宜，月租金5万元。
该公司苏经理介绍，租赁合同并非和他们签，而是和南站签：“洽谈商务条款是和我们谈，所有条件都和我们谈妥了，然后出合同”。
通过苏经理，记者见到了这家投资管理公司的负责人刘先生。刘先生介绍，他们公司负责北京南站几千平米的商铺招商。刘先生透露，目前南站大部分商铺资源都掌握在第三方公司手中，“我们这边所有的授权书全有，手续齐全，注册也没有问题。办证你也不用操心，我们有专门的人协调站里关系，手续都是齐全的。但是没有房本。全都是北京南站给你盖一个章，工商局都认的。”
刘先生同时提示，此前记者无法找到南站招商部门一点也不奇怪：“如果你直接去找南站里边租店铺是找不到的。南站这边是2009年开始招标，早就做完了。”
刘先生表示，2009年中标的几家公司在中标后变化很小，“一开始是那几家公司到现在还是这些公司”，处于相对稳定阶段，商铺进驻必须通过这些第三方公司。至于这些公司通过何种方式中标，不论是庞经理还是刘先生都没有透露。“只能说大家各有各的路子”，庞经理告诉记者。
释放候车空间依然成谜
代理公司收到“风声”，南站商铺或部分裁撤
接触的多名代理公司负责人近期都收到“风声”，南站因候车资源短缺造成拥挤，已经接到不少乘客投诉，南站将对二楼的店铺进行大幅调整，很可能会撤掉一些店铺，腾出座位来给乘客，“这一次调整幅度很大，二楼中间位置的店铺很可能会裁撤掉50%”。
同济大学铁道与城市轨道研究院教授孙章表示，高铁运营成本较高，目前世界范围内能够实现盈利的高铁线路也屈指可数。在这种背景下，车站会通过商业开发来补贴运营成本。商业开发虽然必要，但要坚持为旅客服务的思路，不能影响旅客正常的候车和出行。“招标的时候总量要控制好，要画一条红线。保证旅客通畅通行的空间是不能租出去的”。
本土汇鑫的刘经理透露，经过近几年的开发，整个北京南站的商铺已经趋于饱和：“目前一点空面积没有，南站一共就有两三家中标代理公司。承包的面积是不断增加，增加的根据是站里的客流。”
至于调整日期，刘先生表示并不会太远，而且一旦调整起来速度会很快，“既然开会了，行动不会太慢。二楼的店铺如果要腾挪是很快的，一个月就干完了。”
如此大范围的调整是否会影响店铺经营？刘先生表示不会，只要面临调整，南站可能会采取一些措施保证商铺的利益，“比如对店铺的租金进行优惠，这样商铺也乐意接受。”不过，一旦调整结束，一楼和负一楼的商铺可能会涨价，“再过两三个月，一楼的商铺每平米至少涨5块钱。”
然而，撤铺还未落实，9月6日，记者在采访过程中，两名南站工作人员指着车站南侧，“接下来还有四五家店要在那里开张。” |
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发表于 2016-9-12 11:43:13
